Ένας πολύ σημαντικός φόρος που επηρεάζει σημαντικά την απόφαση πώλησης ενός ακινήτου, είναι ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών. Τί σημαίνει όμως ακριβώς αυτός ο όρος;
Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών είναι συγκεκριμένος φόρος ο οποίος καταβάλλεται κατά την πώληση ή μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας (οικία, διαμέρισμα, γη, κ.λ.π.) που βρίσκεται εντός της Κυπριακής δημοκρατίας. Απαραίτητη προϋπόθεση να έχει υπάρξει κέρδος από την πώληση συγκεκριμένου ακίνητου. Σε τέτοια περίπτωση, το κέρδος αυτό φορολογείται με 20% και το κόστος βαραίνει εξ ολοκλήρου τον πωλητή.
Η γνώση αλλά και η κατανόηση του φορολογικού συστήματος στην Κύπρο είναι μίζουσας σημασίας τόσο για άτομα όσο και για εταιρίες ή άλλες οντότητες που δραστηροποιούνται επιχειρηματικά στο χώρo των ακινήτων.
Μειώσεις
Διάφοροι παράγοντες συντελούν στην μείωση ή ακόμη και εξάλειψη του οφειλόμενου φόρου (ΦΚΚ) όπως:
Α) Το ποσό που καταβλήθηκε στο κτηματολόγιο για τα τέλη μεταβίβασης
Β) Τυχόν προμήθεια/προμήθειες που πληρώθηκαν σε εγγεγραμένο κτηματομεσίτη. Για τις ανάγκες υπολογισμού του ποσού μείωσης υπολογίζεται μόνο το ποσό που πληρώθηκε στον κτηματομεσίτη και τυχόν έξοδα διαφήμισης ή μάρκετινγκ δεν θα λαμβάνονται υπόψη.
Γ) Πρόσθετα έξοδα ή εργασίες καλυτέρευσης που έγιναν στο εν λόγω ακίνητο δύναται να ληφθούν υπόψη από το τμήμα φορολογίας νοουμένου ότι ο επωφελώντας θα προσκομίσει τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία (Τιμολόγια, αποδείξεις, κ.τ.λ.π.). Αποδεκτά πρόσθετα αφορούν μόνιμες ή δομικές αλλαγές, όπως πισίνα, γκαράζ, καικεντρική θέρμανση αλλά δεν συμπεριλαμβάνουν διακοσμητικά έργα όπως για παράδειγμα βάψιμο ή επίπλωση.
*Απαραίτητη προϋπόθεση είναι τα πρόσθετα να έχουν λάβει όλες τις απαραίτητες άδειες.
Δ) Νομικά έξοδα – Αμοιβή νόμιμου εκπρόσωπου.
Δια βίου επιδόματα
Κάθε άτομο δικαιούται επίδομα μόνο για την πρώτη του πώληση ακινήτο. Στην περίπτωση όμως που το μέγιστο όριο φοροαπαλλαγής δεν εξαντληθεί από την πρώτη πώληση, το άτομο αυτό δικαιούται να καλύψει την διαφορά στην επόμενη πώληση.
Υπάρχουν τρεις απαλλαγές που μπορεί να συμβάλουν στον υπολογισμό του ποσού που υπόκειται σε φοροαπαλλαγή:
1. Κάθε άτομο δικαιούται αφορολόγητο €17,086 για την πώληση ακινήτου. Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, το επίδομα αυτό ισχύει για κάθε ιδιοκτήτη ξεχωριστά.
Παράδειγμα για ένα ιδιοκτήτη: Φορολογητέο κέρδος €20,000 – €17,086= €2914×20%=€582.8
Παράδειγμα για δύο ιδιοκτήτες: Φορολογητέο κέρδος €20,000 – (€17,086+17,086)= €0
*Στην περίπτωση αυτή, ο κάθε ιδιοκτήτης έχει επωφεληθεί από φοροαπαλλαγή €10,000 (€20,000/2) αντί για €17,086 και ως εκ τούτου, το υπόλοιπο ποσό των €7,086 θα είναι το υπολοιπόμενο ποσό που μπορεί να εξαιρεθεί στην επόμενη πώληση.
2. Αν η πώληση αφορά ακίνητο το οποίο τα τελευταία 5 χρόνια χρησιμοποιείται για ιδιωτική πρώτη κατοικία, η φοροαπαλλαγή αυξάνεται από τις €17,086 σε €85,430. Θα χρειαστεί να υποβληθούν τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία στο τμήμα φορολογίας προς απόδειψη του ισχυρισμού αυτού. Σε περίπτωση που ο αιτούντας είναι συνιδιοκτήτης του ακινήτου, το επίδομα θα δίνεται με βάση το ποσοστό που του ανήκει εν λόγω ακίνητο. Αν για παράδειγμα του ανήκει το 50% του ακινήτου, θα δικαιούται να λάβει το μισό επίδομα, δηλαδή €42715.
3. Αν η πώληση αφορά γεωργική γη, οι αγρότες δικαιούνται ατομικό αφορολόγητο €25659. Το ποσό αυτό αφαιρείται από την υπεραξία του ακινήτου που είναι φορολογητέο ποσό.
Εξαιρέσεις
Οι παρακάτω πωλήσεις ακίνητης περιουσίας εξαιρούνται από τον φόρο υπεραξίας στην Κύπρο:
1) Κληρονομιά (Μεταβίβαση λόγω θανάτου).
2) Δώρο ή/και δωρεά μεταξύ συγγενών μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας.
3) Δώρο ή/και δωρεά σε εταιρεία της οποίας οι μέτοχοι είναι μέλη της οικογένειας του δωρητή και οι οποίοι συνεχίζουν να είναι μέλη της οικογένειας για πέντε χρόνια μετά την ημέρα της μεταβίβασης.
4) Δώρο ή/και δωρεά οικογενειακής εταιρείας προς τους μετόχους της, εάν η εταιρεία είχε αποκτήσει το δώρο, υπό ορισμένες προϋποθέσεις.
5) Δώρο ή/και δωρεά σε φιλανθρωπικά ιδρύματα (μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς), στη Δημοκρατία ή σε πολιτικό κόμμα.
6) Μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας μεταξύ ατόμων που έχουν λάβει διαζύγιο.
7) Μεταβίβαση λόγω αναδιοργάνωσης της δομής εταιρίας/ εταιρειών.
8) Μεταβίβαση λόγω αναδιάρθρωσης δανείου (υπό προϋποθέσεις)
9) Απαλλοτριώσεις.
*Σημαντική σημείωση: Μετοχές που είναι εισηγμένες σε αναγνωρισμένο χρηματιστήριο απαλλάσσονται από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών (ΦΚΚ).
Σύναψη
Ο υπολογισμός του φόρου δεν είναι και η πιο απλή υπόθεση αφού λαμβάνονται υπόψη πολλαπλοί παράγοντες για τον καθορισμό του κέρδους που προέκυψε από τον πωλητή του ακινήτου.
Για τον σκοπό αυτό, το γραφείο μας έχει δημιουργήσει ένα εύχρηστο εργαλείο το οποίο, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους παράγοντες που επηρεάζουν τον οφειλόμενο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών μπορεί να υπολογίσει εύκολα, γρήγορα και με ακρίβεια το ποσό που προκύπτει από κάθε ενδεχόμενη πώληση ή μεταβίβαση.
Ο υπολογισμός του φόρου δεν είναι και η πιο απλή υπόθεση αφού λαμβάνονται υπόψη πολλαπλοί παράγοντες για τον καθορισμό του κέρδους που προέκυψε από τον πωλητή του ακινήτου.
Για τον σκοπό αυτό, το γραφείο μας έχει δημιουργήσει ένα εύχρηστο εργαλείο το οποίο, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους παράγοντες που επηρεάζουν τον οφειλόμενο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών μπορεί να υπολογίσει εύκολα, γρήγορα και με ακρίβεια το ποσό που προκύπτει από κάθε ενδεχόμενη πώληση ή μεταβίβαση.
Το εργαλείο υπολογισμού του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών προσφέρεται δωρεάν μέσω της ιστοσελίδας μας παρέχοντας ολοκληρωμένη τεχνογνωσία και εξειδικευμένο λογισμικό ενώ η έμπειρη ομάδα μας μπορεί να καθοδηγήσει και να συμβουλεύσει τον ιδιοκτήτη, για τον σωστό υπολογισμό του ΦΚΚ, βοηθώντας στην σωστή λήψη την απόφασης, αφού θα υπάρχει μία ολοκληρωμένη εικόνα σχετικά με τις φορολογικές του υποχρεώσεις.